二手商铺的交易税太高，特别是土地增值税、个人所得税，两项就最高高达80%。

二手商铺，转手是赚不到钱的。只适合收租金，以租代息。

房屋根据用途不同，分为住宅和非住宅，商铺也是非住宅的一种，是经营性质的非住宅产品，既然是经营性质，那么在交易税费上就不能享受税费优惠的政策；

非住宅的缴税是按照差额计算的，差额是评估值跟原始购房发票值之差，主要的税费有：

1 要先评估（评估费是评估值的千分之五）

2 个税 个税是差额的20%

3 契税 契税是评估值的3%

4 增值税及附加 增值税及附加费率是差额的5.3

5 土地增值税 土地增值税是评估值的5%或者差额的30%~60%

6 印花税 印花税的费率是评估值的万分之五

7 如果原始购房发票无法提供需要成本重置，作为原值和差额征收的依据，费用是重置值得千分之九。

其中，个税和契税是可以部分减免的，减免需要提供：①原始购房发票；②原始购房合同；③权属转移登记卡；④原始契税票；以上资料4选1就可以做减免。

当然了，还有一种简单的计算方式，那就是全额的14.7%，但是有的地方不承认这种缴税方式。

像商铺这种非住宅产品，买的原值越低，差额越大，最终算下来的税费是非常高的。

除了税费，商铺在贷款方面也跟住宅有很大的不同：

首先是付款方式，住宅的付款方式可以是商贷、公积金、组合贷，但是商铺的只能做商贷，可以用公积金。

其次是贷款额度和贷款时间

商铺的首付比例最低是50%，贷款时间最长只能贷10年，而住宅的贷款首付最低可以做到30%有时候甚至可以到20%，贷款时间可以贷到30年。

一般购买二手商铺，为了少缴纳税费，网签价格一般会比较低，也就是网签价格一般都会尽可能地接近税务评估的价格，这样差额小了税也就少了，所以在少缴税和少贷款之间要有取舍，如果想少缴税，首付就要多支出一些，所以买二手商铺很多人会选择全款交易。

所以买商铺之前，特别是二手商铺，一定要结合自己的预算以及税费，量力而行。

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