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sauo2年前 (2023-06-05)电商运营82

二手商铺的交易税太高,特别是土地增值税、个人所得税,两项就最高高达80%。

二手商铺,转手是赚不到钱的。只适合收租金,以租代息。

房屋根据用途不同,分为住宅和非住宅,商铺也是非住宅的一种,是经营性质的非住宅产品,既然是经营性质,那么在交易税费上就不能享受税费优惠的政策;

非住宅的缴税是按照差额计算的,差额是评估值跟原始购房发票值之差,主要的税费有:

1 要先评估(评估费是评估值的千分之五)

2 个税 个税是差额的20%

3 契税 契税是评估值的3%

4 增值税及附加 增值税及附加费率是差额的5.3

5 土地增值税 土地增值税是评估值的5%或者差额的30%~60%

6 印花税 印花税的费率是评估值的万分之五

7 如果原始购房发票无法提供需要成本重置,作为原值和差额征收的依据,费用是重置值得千分之九。

其中,个税和契税是可以部分减免的,减免需要提供:①原始购房发票;②原始购房合同;③权属转移登记卡;④原始契税票;以上资料4选1就可以做减免。

当然了,还有一种简单的计算方式,那就是全额的14.7%,但是有的地方不承认这种缴税方式。

像商铺这种非住宅产品,买的原值越低,差额越大,最终算下来的税费是非常高的。

除了税费,商铺在贷款方面也跟住宅有很大的不同:

首先是付款方式,住宅的付款方式可以是商贷、公积金、组合贷,但是商铺的只能做商贷,可以用公积金。

其次是贷款额度和贷款时间

商铺的首付比例最低是50%,贷款时间最长只能贷10年,而住宅的贷款首付最低可以做到30%有时候甚至可以到20%,贷款时间可以贷到30年。

一般购买二手商铺,为了少缴纳税费,网签价格一般会比较低,也就是网签价格一般都会尽可能地接近税务评估的价格,这样差额小了税也就少了,所以在少缴税和少贷款之间要有取舍,如果想少缴税,首付就要多支出一些,所以买二手商铺很多人会选择全款交易。

所以买商铺之前,特别是二手商铺,一定要结合自己的预算以及税费,量力而行。

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